Propriétaire / locataire : qui paie quoi ?

Lorsque propriétaire ou locataire ne sont pas conscients de leurs responsabilités, les moindres travaux peuvent tourner au cauchemar et s'éterniser. Connaître précisément les travaux qui incombent à chacun est souvent le meilleur moyen d'éviter qu'une situation ne dégénère. La loi du 06 juillet 1989 et le décret n° 87-712 du 26 août 1987 apportent des précisions. Les travaux du locataire Le locataire doit faire le petit entretien courant du logement. Il doit nettoyer et entretenir les locaux pour éviter que le bien du propriétaire ne se dégrade lentement (vernis sur les volets, taille et traitement de la haie, changement d'un robinet ou d'une chasse d'eau qui fuit, ramonage de la cheminée).

Par contre, le locataire peut s'opposer à payer les réparations si les dommages sont dus :

  • A la vétusté des lieux (calcaire accumulé depuis 15 ans)
  • A la négligence du propriétaire (mauvaise réparation effectuée.)
  • A l'usage normal. Après dix ans d'occupation, le propriétaire ne peut pas exiger le remplacement d'un papier peint défraîchi.
  • Les travaux liés sont à la charge du propriétaire.

Les travaux du propriétaire Le propriétaire doit payer tous les travaux, sauf ceux qui incombent au locataire. En pratique, le propriétaire assume les grosses réparations d'entretien et de rénovation : ravalement de façade, changement de la chaudière ou du chauffe-eau, des portes, des volets. Il peut cependant ne pas avoir à payer s'il prouve que le locataire a détérioré ces éléments, par une erreur de manipulation ou un mauvais entretien par exemple

Les travaux en copropriété

Les travaux dans les parties communes sont en principe votés en assemblée générale. Mais ce n'est pas toujours le cas. Et, pour être acceptés, tous les travaux ne nécessitent pas la même majorité de voix. Voici quelques cas.

Tableau récapitulatif

Types de travaux Formalités nécessaires pour leur exécution Observations
Travaux urgents (réfection d'un mur qui s'affaisse, d'un toit qui fuit de manière importante.). Le vote de l'assemblée générale n'est pas exigé. Le syndic a pour mission la sauvegarde de la copropriété en cas d'urgence.
Travaux d'entretien et de réparations courantes (c'est-à-dire ceux qui permettent de maintenir la copropriété en bon état : entretien des canalisations, de la toiture, réfection de la cage d'escalier). Majorité des millièmes (lien vers glossaire) des copropriétaires présents ou représentés. Le vote n'est pas exigé lorsque les statuts prévoient que le syndic peut intervenir de sa propre initiative sur ce type de travaux jusqu'à un certain montant, voté en assemblé générale.
Travaux exigés par la loi (système de protection contre le feu, recherche d'amiante.). Majorité des millièmes (lien vers glossaire) des copropriétaires présents ou non à l'assemblée générale. L'assemblée ne se prononce pas sur l'exécution ou non des travaux mais sur leur montant, l'entreprise choisie, etc.
Travaux pour faciliter l'accès aux handicapés, installer une antenne collective ou individuelle extérieure, réaliser des économies d'énergie. Majorité des millièmes (lien vers glossaire) des copropriétaires présents ou non à l'assemblée générale. Les travaux sont considérés comme favorisant les économies d'énergie uniquement si l'économie attendue peut dépasser le prix global de l'investissement en 10 ans ou moins.
Travaux destinés à l'amélioration, à la transformation ou à la fermeture des locaux (serrure, interphone.). Double majorité (les deux tiers des millièmes (lien vers glossaire) des copropriétaires présents ou non à l'assemblée et la majorité des copropriétaires en nombre de personnes). De plus en plus souvent, les juges estiment que le remplacement d'une chaudière ou d'un ascenseur vétuste constitue des travaux d'entretien et non d'amélioration (procédure plus simple).
Travaux aliénant une partie commune (extension d'un jardin ou création de box) ou modifiant fondamentalement la construction existante (création d'une nouvelle porte.) Unanimité des copropriétaires hors abstentions ou votes blancs.