Principes de la copropriété

Contenu du règlement de copropriété

Tout règlement de copropriété contient le même type d'informations. Il doit être rédigé dans le respect de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret qui organisent les rapports des copropriétaires, et qui précisent, entre autres, ce que doit contenir un règlement de copropriété. Le règlement de copropriété doit préciser quelles parties sont communes et quelles autres sont privatives, sans rien laisser dans l'ombre. Il fixe le nombre de tantièmes de copropriété affectés à chacun des lots que comporte l'immeuble. Il indique également à quel usage est destiné chaque lot.

Les parties privatives et les parties communes

Un immeuble collectif est constitué de parties privatives (les logements, caves, parkings...) qui appartiennent en propre à chacun des copropriétaires, et de parties communes (hall d'entrée, escalier, ascenseurs, paliers...) dont la propriété est répartie entre tous les copropriétaires. Chaque partie privative constitue un lot et comporte un numéro qui permet de l'identifier. La description complète de l'immeuble et sa répartition en lots sont soit inscrites dans un « état descriptif de division » en annexe du règlement de copropriété, soit directement intégrées au sein du règlement. C'est lui qui attribue un numéro à chaque lot et le situe dans l'immeuble : à quel l'étage, quelle porte... A noter : un même propriétaire est souvent propriétaire de plusieurs lots. C'est le cas s'il possède à la fois un logement, une cave et un parking dans un immeuble. Chacun de ses trois lots comporte un numéro bien distinct.

Les tantièmes de copropriété

A chacun des lots de l'immeuble est rattachée une quote-part de parties communes représentée par des millièmes de copropriété. Chaque copropriétaire est ainsi propriétaire d'une quote-part des parties communes. Il est redevable des charges et travaux portant sur les parties communes en fonction de ses tantièmes, le plus souvent désignés comme des « millièmes » de copropriété.

L'usage des lots

Le règlement de copropriété indique à quel usage est destiné chaque lot. Certains lots peuvent être exclusivement affectés à l'habitation, d'autres à l'exercice d'un commerce ou encore à l'usage de garage, de cave, d'entrepôt, etc.

Les implications du règlement de copropriété

Que se passe-t-il lorsque votre règlement de copropriété omet de préciser si certains éléments sont des parties privatives ou des parties communes ? Comment est déterminée la participation de chaque copropriétaire aux charges communes ? Peut-on utiliser son lot librement ? Si le règlement de copropriété ne règle pas tout, c'est son articulation avec la loi qui permet d'obtenir les réponses.

La répartition en parties privatives ou en parties communes

A défaut de précision dans le règlement dans la copropriété, pour savoir si une partie est commune ou privative on doit se référer à la loi qui encadre la copropriété. L'article 2 de cette loi indique que « sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ». Les parties communes sont définies par l'article 3 qui précise : « sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ». Il donne plusieurs exemples de parties réputées communes à défaut de précision dans le règlement de copropriété. Exemple : votre règlement de copropriété ne précise pas si les stores extérieurs des fenêtres sont des parties communes ou privatives. Les stores ne figurent pas sur la liste des parties communes prévues par l'article 3 de la loi. Il s'agit au contraire d'un équipement réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire. C'est donc une partie privative (article 2 de la loi).

La participation des copropriétaires aux charges communes

Le règlement de copropriété fixe la quote-part attachée à chaque lot, c'est-à-dire la part de charges qui revient à chaque lot dans chacune des deux catégories de charges suivantes :

  • Les charges générales : ce sont les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes. Leur quote-part correspond généralement à celle indiquée dans l'état descriptif de division ;
  • Les charges spéciales : ce sont les charges relatives aux services collectifs et aux éléments d'équipement commun. Elles sont réparties en fonction de l'utilité que ces services ou éléments présentent pour chacun des lots.

L'usage des lots

Le règlement de copropriété prévoit souvent qu'un immeuble est entièrement affecté à l'usage d'habitation. Cela interdit l'installation d'activités commerciales, industrielles ou artisanales, mais cela n'empêche pas l'exercice de professions libérales. Pour interdire de telles activités, il faut que le règlement les prohibe expressément. Exemple : une personne envisage d'acheter un petit logement afin d'en faire le lieu exclusif de son activité commerciale et d'y recevoir ses clients. Si le règlement comporte une clause d'habitation bourgeoise exclusive, l'acheteur ne pourra pas utiliser le logement en local d'activité. Il faudrait pour cela recueillir préalablement certaines autorisations administratives ainsi que l'autorisation en assemblée générale de copropriété. Lorsque l'immeuble comporte des locaux commerciaux, le règlement de copropriété interdit parfois l'exercice de certaines activités pouvant être sources de nuisances comme les commerces d'alimentation ou de restauration. Si le règlement de copropriété détermine la destination de l'immeuble, il ne peut porter atteinte aux droits des copropriétaires de jouir librement de leur lot privatif. Toute restriction allant contre ce principe serait immanquablement frappée de nullité. Il en serait ainsi des clauses prévoyant par exemple :

  • l'obligation pour un copropriétaire d'obtenir l'accord du syndicat des copropriétaires pour vendre son lot ;
  • l'obligation de faire exécuter les travaux, dans les parties privatives, par l'entrepreneur de l'immeuble ;
  • l'interdiction d'avoir des animaux domestiques chez vous. Mais vous devez cependant veiller à ce que le ou les animaux détenus ne causent ni dégât à l'immeuble, ni trouble de jouissance à vos voisins !

L'utilisation des parties communes

Le règlement de copropriété organise habituellement les modalités de jouissance des parties communes. Il représente une sorte de règlement intérieur d'immeuble. A ce titre, il y est souvent indiqué qu'il est interdit d'encombrer les parties communes. Il précise aussi les horaires d'ouverture des portes de l'immeuble, les horaires de livraison, les consignes en cas d'incendie, les modalités d'usage de l'ascenseur, etc.