Droits du propriétaire

Le loyer

Vous avez toute liberté de le fixer à votre convenance. Mais sachez que plus vous serez gourmand, moins les candidats seront nombreux et moins vous aurez de chance de trouver un locataire solvable. En principe, le loyer doit correspondre au tiers des revenus du locataire. Mieux vaut donc ne pas être trop exigeant et avoir un revenu régulier que de se trouver face à un locataire qui peine à payer. Une fois le loyer fixé, sachez que vous ne pourrez plus l'augmenter (sauf si vous démontrez qu'il est manifestement sous-évalué). Vous pouvez, en revanche, prévoir une clause de révision annuelle du loyer dans le contrat. Cette révision s'effectue selon l'Indice de référence des loyers (IRL).

Les charges

Vous avez le droit de répercuter les charges que vous payez pour le logement sur votre locataire. Le plus simple est de fixer une somme forfaitaire faisant office de provisions sur charges à payer chaque mois. Une fois par an, il vous faudra toutefois faire un relevé de régularisation des charges réellement payées pour son compte. Attention : le locataire peut vous demander des comptes et mieux vaut tenir à sa disposition toutes les pièces justificatives.

Les pièces à réclamer à votre futur locataire

Dans ce domaine, tout n'est pas possible. Vous pouvez lui demander les documents suivants :
  • Pièce d'identité
  • Fiches de paie
  • Avis d'imposition
  • Contrat de travail ou attestation d'employeur
  • Trois dernières quittance de loyer
  • Attestation de versement des allocations familiales, le cas échéant

Mais vous ne pouvez pas lui réclamer, par exemple, sa carte d'assuré social, ses relevés de compte, une attestation du précédent bailleur précisant qu'il est à jour de ses loyers ou encore lui demander de vous fournir un relevé d'identité bancaire... Si vous n'êtes pas complètement rassuré quant à la solvabilité de votre locataire, vous pouvez lui demander d'apporter la caution d'une tierce personne. Dans ce cas, exigez les mêmes documents.

Le dépôt de garantie

À la signature du bail, vous avez le droit de demander un dépôt de garantie. Celui-ci ne peut cependant excéder un mois de loyer

En cours de bail

Une fois dans les lieux, votre locataire doit pouvoir jouir de son logement sans entrave. Toutefois, il ne peut pas transformer les lieux à sa guise en effectuant, par exemple, de gros travaux. Sauf s'il vous en demande l'autorisation au préalable. Si vous êtes d'accord, pas de problème. A défaut, vous pouvez exiger qu'il remettre les lieux comme il les avait trouvés à son entrée dans le logement. Si vous décidez de réaliser les travaux d'entretien ou de réparation qui s'imposent (cela fait partie de vos obligations), sachez que votre locataire ne peut s'y opposer. Mais s'il s'agit de travaux d'amélioration, celui-ci doit être d'accord. Sinon, vous le privez de la jouissance paisible de son logement. Attention : si ces travaux durent plus de 40 jours, le locataire peut vous demander une réduction prorata temporis du loyer. Et si son logement est rendu inhabitable, il peut même demander la résiliation du bail.

Démarches à respecter dans le cadre de travaux.

L'intrusion du propriétaire dans le logement est souvent vécue par les locataires en place comme une violation de leurs droits, a fortiori lorsqu'il s'agit de réaliser des travaux qui n'apparaissent pas urgents et qui sont bruyants ou salissants. Pourtant, la loi du 06 juillet 1989 (nous ne parlerons pas des logements régis pas la loi de 1948 puisque nous sommes sur des logements neufs) donne certains droits aux propriétaires privés.

Le principe

Le locataire ne peut pas refuser l'accès des parties communes, a fortiori du logement, au propriétaire qui veut faire des travaux. Toutefois, si son propriétaire abuse de la situation, le locataire n'est pas démuni.

Les travaux autorisés

Le propriétaire peut librement effectuer les travaux qui visent à : • Améliorer le logement en augmentant sa sécurité, son insonorisation, son isolation thermique, son confort général Entretenir l'habitation.

Les droits du locataire

Le locataire peut estimer que les travaux que le propriétaire réalise ou qu'il projette d'effectuer sont abusifs (ils peuvent être différés à la fin du bail, ils ont pour but de lui nuire.). Mais il ne peut pas s'opposer directement au propriétaire. Il doit saisir le tribunal d'instance de son domicile pour faire reconnaître l'abus par le juge. C'est cette décision qui interdira les travaux. Le locataire peut demander une indemnisation pour les travaux abusifs qui lui ont causé un dommage (coût d'un nettoyage, perte de temps, de salaire.). Mais aussi pour les travaux autorisés qui ont duré plus de 40 jours (art. 1724 du Code civil).

Contrairement au locataire, le propriétaire n'est pas obligé de souscrire une quelconque assurance. Cependant, il est fortement conseillé d'avoir une assurance propriétaire non occupant (cf « Propriétaire – Assurances facultatives »).