Assurances loyers impayés sans gestion 

 GRL : Garantie des Risques Locatifs

Souscription facultative par les bailleurs privés d’un contrat d’assurance garantissant le risque d’impayés de loyers et les dégradations locatives auprès de l’un des assureurs adhérent au dispositif.
Pas de gestion par un administrateur de biens requise pour pouvoir bénéficier de cette garantie.
Le locataire sélectionné ne doit pas avoir un endettement supérieur à 50 % après règlement du loyer.

Le contrat socle signé entre l’assureur et le bailleur

Le nouveau dispositif de GRL est caractérisé par un contrat d’assurance conclu entre l’assureur et le bailleur, appelé « contrat socle ». Celui-ci est directement commercialisé par les assureurs ayant signé avec l’APAGL une convention qui précise notamment les modalités techniques et opérationnelles de mise en œuvre du cahier des charges.

LES LOGEMENTS
La GRL s’applique aux logements situés sur le territoire français loués nus ou meublés à titre de résidence principale, dont le montant total du loyer mensuel (charges et taxes locatives comprises) est inférieur ou égal à 2 000 € à la date de souscription du contrat socle (cahier des charges : art. 1).
En revanche, sont exclus expressément :

  • les logements qui, d’une part, appartiennent à des personnes morales (sauf SCI constituées entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus) et qui, d’autre part, font l’objet d’une convention APL (autre qu’une convention signée avec l’Anah ou à l’occasion de l’octroi d’une aide de l’Anah) ;
  • les sous-locations ;
  • les baux commerciaux, ruraux et professionnels (en cas de bail mixte, le dispositif GRL ne peut couvrir que la partie destinée à l’habitation et ses annexes).

Qui peut souscrire ?

Peuvent souscrire une Garantie universelle des Risques Locatifs, les propriétaires bailleurs, personnes physiques ou morales, du parc privé. Pour cela, ils peuvent signer un contrat socle avec une entreprise d’assurance de leur choix qui adhère au dispositif.
Les bailleurs doivent s’acquitter d’une prime d’assurance dont le taux est librement fixé par l’assureur mais indépendamment de la situation du locataire (cahier des charges : art. 2 V). Ils peuvent souscrire un contrat individuel par lot ou un contrat groupe, incluant la gestion de plusieurs lots.

LES LOCATAIRES : critères requis

Tout locataire dont le taux d’effort n’excède pas 50 %, quel que soit son statut professionnel, est éligible au contrat socle.

Le taux d’effort est calculé selon la formule suivante :
Taux d’effort = loyer mensuel (charges et taxes locatives incluses) / ressources mensuelles
Les ressources comprennent l’ensemble des revenus (revenus d’activités, pensions, allocations familiales ou sociales…) y compris aides au logement éventuelles versées, des colocataires ou du ménage locataire (c’est-à-dire titulaires du bail et occupant marié avec le titulaire du bail). Les ressources prises en compte seront précisées dans une notice annexée à la convention liant les assureurs et l’APAGL.
Il appartient au bailleur de vérifier, aux vues des pièces justificatives que le locataire lui fournit, si celui-ci est éligible au contrat socle. Il doit transmettre ces pièces à l’assureur qui contrôlera l’éligibilité du locataire et déterminera son profil (cf. § Modalités de souscription de l’assurance GRL).
Concernant les locataires déjà en place, pour bénéficier du dispositif GRL, le bail doit avoir pris effet au moins 6 mois avant la date de souscription du contrat d’assurance et il ne doit pas y avoir 2 mois, consécutifs ou non, d’impayé total ou partiel de loyer au cours des 6 mois précédant cette souscription.
Si le bail a pris effet avant la date de souscription du contrat d’assurance, mais depuis moins de 6 mois, le locataire n’est pas éligible au dispositif.

Les garanties du contrat socle d’assurance GRL

Le contrat socle couvre trois garanties minimales : les loyers impayés, les dégradations locatives et les frais de contentieux. L’assureur peut proposer des garanties optionnelles clairement distinctes, dont les primes et sinistres n’entrent pas dans le calcul des compensations.

Impayés de loyers

Le contrat d’assurance doit couvrir principalement le risque d’impayés portant sur le loyer, les charges et les taxes locatives, y compris leur révision contractuelle, dus à l’assuré par un locataire :

  • soit en cas d’impayé total pendant 2 mois consécutifs ou non ;
  • soit en cas d’impayé partiel, atteignant un montant au moins égal à 1 mois de loyer (charges et taxes locatives incluses) apprécié sur une période de 12 mois, déduction faite des aides au logement versées au bailleur.

Le plafond d’indemnisation, qui comprend également les frais de contentieux, s’élève à 70 000 €.

Dégradations locatives

Le contrat doit également couvrir au départ du locataire les coûts des travaux de remise en état du logement en cas de dégradations imputables à celui-ci, causées durant sa période d’occupation et constatées lors de la reprise effective du logement dans la limite de :

  • 7 700 € TTC par logement et par sinistre en cas de location nue ;
  • 3 500 € TTC par logement et par sinistre en cas de location meublée.

Il est fait application d’une franchise équivalente au montant du dépôt de garantie, après déduction des frais non pris en charge par le contrat d’assurance, notamment les frais d’entretien, et d’un taux de vétusté.
La reprise effective du logement est caractérisée par la remise des clés, ou un état des lieux contradictoire, ou un constat d’huissier d’état des lieux, ou un procès verbal de reprise constaté par huissier, ou bien le décès du locataire dans le cas où le décès met légalement fin au bail ; si la location est soumise à la loi du 6 juillet 1989, la résiliation du bail est acquise de plein droit en cas de décès du locataire sauf si un conjoint, un descendant, un ascendant, un conjoint pacsé, un concubin notoire ou une personne à charge peut prétendre au transfert du bail.

Frais de contentieux

Le contrat d’assurance doit couvrir le paiement des frais engagés pour recouvrer le montant des loyers impayés par le locataire défaillant et obtenir le remboursement des dégradations locatives. Ces frais comprennent les frais de procédures, notamment les commandements de payer, les honoraires d’huissier, d’avocat ou d’avoué dont l’intervention est rendue nécessaire et les frais visant à l’expulsion du locataire défaillant (serrurier, police.

En revanche, sont notamment exclus les frais engagés lorsque les conditions de la mise en jeu de la garantie ne sont pas réunies, les frais de gestion des impayés (lettres recommandées…) ainsi que les dépens, amendes, les dommages et intérêts mis à la charge du bailleur par le tribunal.

Les démarches en cas d’impayés

 

En cas d’impayés, le bailleur s’adresse à son assureur qui l’indemnise directement.
L’assureur doit saisir l’APAGL qui réalisera une analyse de la situation familiale, sociale et financière du locataire. Si cela s’avère nécessaire, elle assurera le traitement social de sa situation.
Elle prescrit à l’assureur des modalités de recouvrement adaptées soit à l’amiable soit au contentieux.
L’APAGL est chargée de définir, dans le cadre de la procédure de recouvrement amiable, un plan d’apurement de la dette de loyers. Le remboursement des sommes indemnisées s’effectue exclusivement auprès de l’assureur.

il relève de la responsabilité de l’assureur de vérifier, au regard des pièces justificatives transmises par le bailleur, l’éligibilité du logement et du locataire au contrat d’assurance GRL.
En cas de changement de locataire, un avenant sera signé ou un nouveau contrat sera souscrit.

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